新华微评：放宽落户条件 不等于放松房地产调控

近日印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》放宽或完善了大城市、超大特大城市落户条件。放宽落户条件，不等于放松房地产调控。只有坚持“房住不炒”定位，完善住房市场体系和住房保障体系，才能有效降低人口落户城市的住房门槛，努力实现住有所居，方能在充分接纳落户人口同时防止房价过快上涨。

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　　大变局！80个大城市将取消落户限制或放开放宽

　　4月8日，国家发改委公布了《2019 年新型城镇化建设重点任务》的通知，释放出了一系列重大信号：非户籍人口在城市落户加大推进力度、教育医疗养老等公共服务覆盖面将进一步扩大、房地产调控将实现城城协同……

　　80个大城市落户限制取消或将放开放宽

　　通知指出，要积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万-300 万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万-500 万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，我国城市被划分为五种标准：

　　1)超大城市：城区常住人口1000万以上；

　　2)特大城市：城区常住人口500万至1000万；

　　3)大城市：城区常住人口100万至500万，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；

　　4)中等城市：城区常住人口50万至100万；

　　5)小城市：城区常住人口50万以下，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市。

　　根据住房和城乡建设部最新数据显示，2017年我国共有4个超大城市：上海、北京、深圳和重庆；5个特大城市：天津、成都、广州、南京和武汉；10个Ⅰ型大城市：西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春；61个Ⅱ型大城市：太原、长沙、苏州、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥和乌鲁木齐等。

　　超大特大、Ⅰ型大城市以及Ⅱ型大城市名单，来源：住房和城乡建设部

　　总结一下，就是北上广深以及南京等地将大幅增加落户规模，沈阳、杭州、青岛、济南等城市则可全面取消重点人群落户限制，而苏州、无锡、福州以及乌鲁木齐等地则可全面取消落户限制。

　　落户限制放松，对哪些城市地产影响大？

　　落户政策的放松，对地方房地产市场而言无疑是个利好。

　　国盛证券认为，预计Ⅰ型大城市可从放松落户中不同程度的获益。这些城市基本上都存在不同程度的限购、限售政策，如放松落户可能给房地产市场带来增量需求。重点关注京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的Ⅰ型大城市，如杭州；以及三大城市群以外城市群的首位城市，如郑州、西安。

　　Ⅱ型大城市重点关注自身吸引力强劲且存在限购政策的城市，预计受政策影响较大。Ⅱ型大城市中有限购政策的 20 个城市，可分为三类：1)京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的Ⅱ型大城市，如无锡、宁波。背靠大型城市群，且自身具有较强的产业实力和教育医疗资源，可分流首位城市无法落户的人才；2)三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如长沙。作为区域中心，可对周边地区形成一定程度的虹吸效应；3)人口大省的前两大城市，吸引省内人口流入就足以支撑起地产需求。

　　除以上三类以外，其他城市需要综合考虑城市的经济总量、产业结构、教育医疗资源等公共服务和自然环境等因素。

　　与此同时，华创证券也在一份报告中表示，落户政策放宽将提振一二线+强三四线住宅需求。报告指出，2019 年，在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中，房地产行业政策边际改善趋势已定，一二线城市“一城一策”、三大城市圈发展规划、以及本次中型大城市落户放宽等，将协同推动实现政策结构性放松、提振住宅需求，并对冲三四线的棚改缩减需求削弱。而货币和信用宽松也已经持续验证，后续无风险利率或继续下行、AA+房企债信用利差收窄，对应二线房企估值将有所抬升。

　　投资策略方面，复盘以往周期，其认为行业和龙头估值仍有 30%空间，二线房企估值相对一线仍有 50%溢价空间，或将可以提升至 12-15 倍；目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于一二线+强三四线城市布局房企的销售弹性。

　　目前主流房企 19PE 估值仅 5-9 倍，NAV 折价20-50%，维持行业推荐评级以及看多龙头和蓝筹房企，推荐两条主线：1)一二线龙头(受益一二线需求弹性)：万科、融创中国、保利地产、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2)二线蓝筹(受益资金放松受益)：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、首开股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

（文章来源：新华网）